سدشکنی از مسکن ارزان‌قیمت

ساخت‌وسازهای مسکونی در مناطق محدودی از تهران که جزو بافت فرسوده این شهر محسوب می‌شود، تحت تاثیر سه عامل تحریک‌کننده قرار گرفته و برخلاف رکود حاکم بر کلیت بازار ملک، موتور احداث مسکن ارزان‌قیمت در پایتخت روشن شده است.

ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده پایتخت که همگی به شکل واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت – در مقایسه با آپارتمان‌های سایر مناطق شهر- احداث می‌شود، بعد از حداقل یک‌سال رشد منفی، سرانجام در تابستان امسال با افزایش 6/ 5 درصدی در تیراژ روبه‌رو شد.

از ابتدای سال گذشته تا پایان بهار 94، معدل فصلی ساخت مسکن ارزان‌قیمت در تهران –تیراژ عرضه در بافت فرسوده- همواره نزولی بود به طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدید در هر فصل نسبت به فصل قبل، 29 تا 50 درصد کاهش پیدا می‌کرد اما در تابستان 94، حجم آپارتمان‌سازی در بافت فرسوده 6/ 5 درصد نسبت به بهار94 و 7/ 3درصد نسبت به تابستان 93 افزایش یافت. این در حالی است که ساخت‌وسازهای مسکونی در این محدوده در بهار امسال، 52 درصد نسبت به بهار 93 افت کرده بود.

هر چند عملکرد نیمه اول امسال سازنده‌های مسکن در بافت فرسوده به دلیل وضعیت بهار، 33درصد نسبت به نیمه اول پارسال به لحاظ تیراژ ساخت کمتر است اما آمار صدور پروانه ساختمانی در این مناطق طی ماه‌های تابستان از تغییر اوضاع حکایت دارد و مشخص می‌کند: هم‌اکنون رکود ساخت مسکن در تهران به صورت محلی -9 منطقه جنوب شهر- و صرفا در حیطه آپارتمان‌های ارزان‌قیمت، به پایان رسیده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: سرمایه‌گذاران ساختمانی به سه علت، تصمیم به بازگشت و شروع پروژه‌های جدید در مناطق ارزان‌قیمت گرفته‌اند که مهم‌ترین آن اجرای «بسته انرژی‌زا» از طرف شهرداری حاوی ارائه تسهیلات، تخفیفات و معافیت در ضوابط و عوارض ساخت در محدوده بافت فرسوده است. طبق این بسته، نوسازی و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهر تهران، 100درصد از پرداخت عوارض ساخت معاف است، در برخی ضوابط از جمله تامین پارکینگ مشمول تخفیف می‌شود و از مشوق تراکم اضافه برخوردار خواهد شد.

از طرفی، هزینه ساخت مسکن ارزان‌قیمت حداقل 20 تا 30 درصد از سایر ساخت و سازهای مسکونی در تهران ارزان‌تر است که این موضوع نیز سبب شده سازنده‌ها منطقه خروج از رکود را در بافت فرسوده تعریف کنند.

در این میان، ناهماهنگی کمتر بین «متراژ ساخت و توان خرید» در بافت فرسوده در مقایسه با سایر مناطق تهران، عامل سوم تقویت بازار ملک در این محدوده است. متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در بافت فرسوده تهران به‌خاطر امتیازهای شهرداری از جمله اجازه کسری پارکینگ که امکان ساخت واحدهای بیشتر در مساحت مشخصی از زمین را برای سازنده فراهم می‌‌کند، زیر 100مترمربع است اما در سایر مناطق، میانگین مساحت آپارتمان‌ها حدود 130 مترمربع برآورد می‌شود.

به این ترتیب از آنجا که عمده تقاضای خرید مسکن در حال حاضر به دنبال واحد کم‌متراژ است، عرضه این واحدها باعث فروش سریع خواهد شد.

در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در بافت فرسوده تهران 39 درصد ارزان‌تر از متوسط کل شهر و مترمربعی 5/ 2 میلیون تومان است که همین تفاوت قیمتی، بازار ساخت مسکن ارزان‌قیمت در این محدوده را به نسبت، گرم کرده است.

نقش وام 50 میلیونی
موتور ساخت مسکن ارزان قیمت از طریق اجرای دو سیاست همراستای دولت و مدیریت شهری یعنی «نوسازی بافت‌ فرسوده» و «ساخت مسکن کم‌درآمدها» روشن شده است. مطابق با آمار سازمان نوسازی شهر تهران حجم ساخت‌وساز در فصل تابستان نسبت به بهار 5/ 5 درصد رشد داشته است که نشان از به صدا درآمدن زنگ رونق ساخت‌وساز حداقل در محدوده ارزان قیمت شهر که 1/ 6 درصد از مساحت پایتخت را تشکیل می‌دهد، دارد.

با توقف پروژه ساخت مسکن مهر برای اقشار کم‌درآمد وزارت راه‌وشهرسازی طرح ساخت مسکن اجتماعی را با رویکرد نوسازی بافت فرسوده قدیمی کلان‌شهرها آغاز کرد. طرح ساخت 300 هزار واحد مسکونی ارزان قیمت در قالب طرح مسکن اجتماعی قرار است از یکسو به اهداف قانون مصوب دهه 80 (قانون نوسازی بافت فرسوده) مبنی بر نوسازی 10 درصد از مساحت بافت فرسوده به صورت سالانه پاسخ دهد و از سوی دیگر نیاز مسکن چهار دهک اول جامعه را تامین کند.

طی دو سال گذشته سایه‌اندازی رکود ساخت‌وساز و بخش مسکن بر بافت فرسوده حجم فعالیت‌های ساختمانی این محدوده را نیز کاهش داده بود؛ اما حالا آمار منتشر شده از وضعیت ساخت‌وسازهای فصل تابستان نسبت به سه ماه نخست سال جاری، ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده را در مسیر جدیدی قرار داده است و به نظر می‌رسد سیاست‌گذاری برای انتخاب محل جدید ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت تا حدودی جواب داده است. از این رو مدیران دولتی و شهری بنا دارند از طریق اجرای طرح مسکن اجتماعی، نوسازی بافت فرسوده را از طریق مشارکت مردمی پیش ببرند؛ چراکه به گفته مدیران شهری طی سال‌هایی که مدیریت شهری به صورت مستقیم در ساخت مسکن در بافت فرسوده دخالت داشت پرداخت هزار میلیارد تومان منابع برای ساخت 12 هزار واحد مسکونی، فقط به ساخت پنج هزار واحد مسکونی یعنی به کمتر از 50 درصد بازدهی منابع شهرداری منجر شد. این در حالی است که با تغییر رویکرد نوسازی بر مبنای «مشارکت مردمی»، در ازای اعمال تخفیفات 409 میلیارد تومانی عوارض ساخت، 199 هزار واحد مسکونی در محدوده بافت فرسوده شهر تهران ساخته شد. مطابق با محاسبات انجام شده در طرح دوم مدیریت شهری برای ساخت هر واحد فقط 2 میلیون تومان هزینه کرد.

آمار سازمان نوسازی شهرداری تهران از وضعیت ساخت‌وسازهای نیمه نخست سال 94 نشان می‌دهد اگرچه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در محدوده بافت فرسوده شهر تهران در 6 ماه نخست سال جاری نسبت به نیمه اول سال 93، با 33 درصد کاهش روبه‌رو بوده است، اما مقایسه وضعیت ساخت‌وساز فصل تابستان در این محدوده نسبت به فصل بهار سال 94 حکایت از تغییر وضعیت روند ساخت‌وساز به سمت رونق دارد. براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران در سه ماه فصل تابستان امسال مجموعا دو هزار و 853 واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شده است که نسبت به سه ماه فصل بهار (در سه ماه اول سال دو هزار و 702‌واحد مسکونی) 5/ 5 درصد افزایش داشته است. کارشناسان مسکن معتقدند اجرای دو سیاست همزمان عامل تغییر مسیر اولیه ساخت‌وساز‌ها در محدوده بافت فرسوده شهر تهران بوده است.

عامل اول اثرگذاری ارائه بسته انرژی‌زا برای اعمال معافیت‌های جدید ساخت‌وساز برای سازندگانی است که بافت فرسوده را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. مدیریت شهری تهران در ابتدای سال جاری بسته تشویقی جدیدی را به فعالان ساختمانی بافت فرسوده ارائه کرد که براساس آن «تراکم تشویقی، وام ارزان‌قیمت ساخت»، قیمت تمام‌شده آپارتمان در این محدوده از شهر در مقایسه با سایر نقاط پایتخت به‌طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا می‌کند. طبق بررسی‌های انجام شده توسط سازمان نوسازی شهر تهران و براساس اعلام آمار بانک مرکزی هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین در محدوده بافت فرسوده تهران مترمربعی 750 هزار تومان تمام می‌شود که بسته تشویقی جدید نوسازی با احتساب حذف هزینه‌های سازمان نظام مهندسی و بیمه می‌تواند تا 350 هزار تومان معادل 50 درصد قیمت تمام شده ساخت را برای سازندگان کاهش دهد.عامل دوم به تغییر مسیر تسهیلات بانکی تکلیفی دولت به سمت بافت فرسوده باز می‌گردد.

دولت یازدهم اواسط سال گذشته تصویب کرد تا از ابتدای سال 94 در راستای ساخت مسکن ارزان قیمت و نوسازی بافت فرسوده، سالانه 300 هزار فقره تسهیلات مسکن ارزان تا سقف 50 میلیون تومان در کلان شهرها، تا سقف 40 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و برای سایر شهرها 30 میلیون تومان پرداخت شود. سهم شهر تهران از تسهیلات تصویب شده 50 میلیون تومانی ساخت حداقل 4 درصد معادل 12 هزار فقره وام است.

تکلیف جدید بانک مرکزی به 22 بانک عامل برای پرداخت تسهیلات 50 میلیون تومانی ساخت مسکن ارزان‌قیمت موجب شد تا اخیرا بانک‌ها تمامی تعهدات سال‌های 92 و 93 خود را در قالب وام نوسازی پرداخت کنند. آمار منتشر شده از سوی سازمان نوسازی شهر تهران نشان می‌دهد طی 6 ماه نخست سال جاری برای 5555 واحد مسکونی در محدوده 3700 هکتاری بافت فرسوده، پروانه ساخت صادر شده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 33 درصد افت داشته است. براساس این اطلاعات بیشترین میزان افت ساخت‌وساز در اردیبهشت سال جاری اتفاق افتاده است. در حالی که در اردیبهشت سال گذشته 2868 واحد مسکونی در بافت فرسوده پایتخت نوسازی شده بود در اردیبهشت ماه امسال با 61 درصد کاهش، حجم ساخت‌و‌سازها به 1114 واحد مسکونی رسید. براساس این گزارش پس از سه ماهه فصل بهار که حجم ساخت‌وساز‌های بافت فرسوده همچون دیگر مناطق شهری در یک روند نزولی قرار گرفته بود، در نخستین ماه تابستان با رشد 31 درصد نسبت به تیرماه سال گذشته مواجه شد که به عنوان نقطه آغاز رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده دیده می‌شود. در مرداد 94 نیز اگرچه ساخت‌وساز مجددا با افت همراه شد اما در آخرین ماه تابستان دوباره با رشد 2/ 7 درصدی نسبت به شهریورماه سال گذشته مواجه شد.

کیوان خلیجی، رئیس اداره راهبری دفاتر خدمات نوسازی در سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به روند آرام نوسازی در محدوده بافت فرسوده به «دنیای اقتصاد» گفت: مطابق مصوبه دولت، قرار بود از ابتدای سال جاری، سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی به مدت 6 سال به تمامی شهرهای کشور پرداخت شود که از این تعداد سهم شهر تهران حداقل 12 هزار فقره معادل 4 درصد است و این در حالی بود که طی سال‌های گذشته بخش زیادی از تعهدات دولت بابت پرداخت وام نوسازی عملیاتی نشده است.او ادامه داد: مطابق برنامه باید در سال‌های 92 و 93 معادل 34 هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت مسکن به متقاضیان نوسازی در بافت فرسوده تهران پرداخت می‌شد که تا چندی پیش هنوز تعلق نگرفته بود اما مطابق آخرین اخبار چندی پیش تمامی تعهدات تسهیلات نوسازی تا ابتدای سال 94، در قالب وام 50 میلیون تومانی تسویه شد. به گفته وی اما هیچ‌یک از پرونده‌های متقاضی وام نوسازی در سال جاری هنوز موفق به دریافت تسهیلات نشده‌اند.او در پاسخ به این سوال که علت روند کند ساخت‌وساز در بافت فرسوده با وجود هزینه ساخت پایین و تقاضای بالای مسکن نسبت به سایر مناطق چیست، اظهار کرد: این موضوع دو دلیل در بخش اقتصادی و اجتماعی دارد.

در حوزه اقتصادی به دلیل آنکه «ارزش زمین» در بافت فرسوده پایین است میزان مشارکت در ساخت از طرف مالکان خانه‌های کلنگی کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه سازندگان در تعریف پروژه، با کمبود عرصه و ساختمان‌های قابل تخریب روبه‌رو می‌شوند ضمن آنکه بسیاری از اسناد املاک واقع در بافت فرسوده دارای مشکل هستند، چراکه به دلیل قدیمی بودن با وضع موجود تطبیق ندارند. از سوی دیگر در حوزه مسائل اجتماعی بسیاری از محلات بافت فرسوده دارای «آسیب‌های اجتماعی» متعددی هستند که نهایتا سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن را با مشکل مواجه می‌کند.

او چشم‌انداز ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده را وابسته به وضعیت بازار مسکن در سایر مناطق شهری دانست و افزود: به نظر نمی‌رسد در نیمه دوم سال جاری نیز اتفاق چشمگیری در حوزه ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده بیفتد چراکه سرمایه‌گذاران در مقابل تسهیلات اعطایی در حوزه نوسازی مسکن به دلیل تجربه گذشته همچنان «دست به عصا» عمل می‌کنند.

خلیجی اضافه کرد: اما و اگرهای بسیاری در حوزه سود تسهیلات در نظر گرفته شده برای نوسازی مسکن در بافت فرسوده وجود دارد. به‌عنوان مثال در سال‌های گذشته مصوبه دولت پرداخت وام نوسازی با سود 12 درصد بود اما در زمان اعطای وام سود بانک‌ها به 22 درصد افزایش یافت، از این‌رو تا زمان به‌وجود آمدن اعتماد کامل سرمایه‌گذاران، روند ساخت‌وسازها شتاب چشمگیری نخواهد داشت مگر اینکه بازار مسکن در تمامی مناطق به حرکت درآید.