راهکاری برای رونـق بازار مســـکن
برای بزرگنمایی روی تصویر کلیک کنید
مسکن، همواره جزو اساسی‌ترین نیازهای بشر برای تأمین آرامش و امنیت بوده است و بخش مهمي از مخارج خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. رکود و رونق شدید در این بخش، آثار و تبعاتي بر دیگر بخش‌های اقتصاد به‌جای می‌گذارد. تاریخچه بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار طی دهه‌های گذشته از یک رفتار تکراری پیروی كرده و به‌صورت دوره‌ای وارد فازهای رکود و رونق شده است. مسكن علاوه بر تأمین سرپناه به‌عنوان دارایی سرمایه‌ای نيز به‌حساب می‌آید كه سرمایه‌گذاری در آن جهت استفاده از منافع دارايي يا حفظ ارزش موردتوجه سرمایه‌گذاران بوده است. درباره بازار مسکن، اجاره و آینده آن با امید شریفی، تحليلگر و دانشجوي دكتري اقتصاد و عضو کانون فارغ‌التحصیلان اقتصاد دانشگاه شهید بهشتی گفتگویی کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:
بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
مسكن همانند هر كالاي ديگري تابع عواملي است كه بر عرضه و تقاضاي آن كالا تأثیرگذار هستند. تقاضای مسکن خود داراي دو جز مصرفی و سرمایه‌گذاری است. در بخش تقاضای مصرفي سیاست‌های دولت و بانك مركزي در جهت افزايش تقاضاي مؤثر قابل‌تأمل است. در سال‌های اخير کاهش درآمدهای نفتی و محدوديت ارزي دولت از يكسو و کاهش قدرت خرید خانوارها به دليل تورم سال‌های گذشته از سوي ديگر همراه با محدوديت اعتبارات بوده است. اين مسئله عملاً منجر به آن شده است كه بخشي از جامعه علي‌رغم تمايل به خريد به دليل عدم توانايي پرداخت از بازار خريد مسكن خارج شوند و وارد بازار اجاره شوند. در اين ميان برخي از كارشناسان با استدلال جلوگيري از افزايش قيمت با هرگونه اعطاي تسهيلات مخالفت كرده و انتظار داشتند با تداوم ركود قيمت مسكن كاهش يابد.
با گذشت چند فصل از اين ركود و كاهش اندك در قيمت مشخص گرديده كه ركود عميق همراه با قیمت‌های بالا در بخش مسكن تثبیت‌شده است. به نظر شما این مسئله چه پیامدی خواهد داشت؟
اين مسئله منجر به كاهش سرمایه‌گذاری برای توليد مسكن شده و از آنجا كه مسكن كالايي است كه عرضه آن پس از وقفه زماني نسبت به سرمایه‌گذاری اوليه صورت می‌گیرد، تعميق ركود منجر به هدايت منابع به بخش‌های ديگر خواهد شد. اين مسئله با توجه به در نظر گرفتن تركيب هرم جمعيتي قابل‌تأمل است و می‌تواند به‌صورت بالقوه زمینه‌ساز شوك قيمتي در سال‌های آتي گردد.
به نظر شما پس از توافقات هسته‌ای و در دوران پساتحریم مسکن از رکود خارج خواهد شد؟
وضعیت وام‌ها و کمک‌هزینه‌های خرید مسکن در حدي نيست كه بتواند بازار را از ركود فعلي خارج كند. به‌علاوه ركود مسكن تا حدي با ركود در وضعيت كلي اقتصاد همبستگي دارد و به دليل ارتباط با صنايع وابسته منجر به ركود در بخش توليد مصالح ساختمان نيز می‌گردد. در اين شرايط سياست بهينه براي نظام بانكي و بخش مسكن با در نظر گرفتن هرم جمعيتي كشور تأمین مالي مصرف‌کنندگان نهايي و معرفي ابزار جديد در اين خصوص در جهت رونق بازار بدون شوك قيمتي است.
با توجه به رکود؛ فکر می‌کنید عرضه مسکن کاهش یابد؟
از عوامل تأثیرگذار بر بخش عرضه مسکن می‌توان از قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نام برد كه به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت كاهش جدي يابند. با توجه به مشکلات به‌جامانده از طرح مسکن مهر، ورود دولت به حوزه‌های جدید عرضه مسکن نيز فعلاً بعيد به نظر می‌رسد.
تقاضاي سفته‌بازی مسكن در حال حاضر چه وضعیتی دارد؟
به دليل شرايط نامطمئن در فضاي اقتصاد كه بعضاً ريشه در بی‌ثباتی سیاست‌های اقتصادي دارد، افراد سعي می‌کنند به‌جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های توليدي و مسكن كه بازدهي آنها در درازمدت به دست می‌آید، سرمایه‌گذاری در دارایی‌هایی با نقدشوندگي بالا مانند سپرده بانكي، اوراق مشاركت و سهام داشته باشند. لذا می‌توان گفت تقاضاي سفته‌بازی مسكن در حال حاضر ازاین‌جهت نيز تا حد زيادي کنترل‌شده است. به‌علاوه تلاش دولت در جهت بهبود محیط کسب‌وکار و هدایت نقدینگی به مسير توليد و گسترش بازار سرمايه جذابيت تقاضاي سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بخش مسكن را كاهش خواهد داد. لذا افزایش قیمتی از این بابت منتفي خواهد بود.
نظرتان درباره بازار اجاره‌بها چیست؟
با توجه به شرایط نامناسب بازار کار و توسعه ظرفیت آموزش عالی و افزايش نرخ زادوولد سال‌های نیمه اول دهه 60، جمعيت فعال و آماده‌به‌کار ورود به بازار کار را به تعویق انداخته و سطح تحصیلات خود را به امید فرصت‌های شغلی بهتر ادامه دادند. ورود اين متقاضیان بالقوه مسکن در سال‌های پيش رو چنانچه زمینه‌های تأمین مالي براي خريد فراهم نگردد، تقاضای مسکن اجاره‌ای را افزایش خواهد داد و می‌تواند منجر به افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن در سال‌های آتي شود.
چه راهکاری برای رونق در بازار مسکن پیشنهاد می‌کنید؟
با توجه به مطالب ذکرشده زمان لازم براي مطرح‌شدن روش‌های تأمین مالي مناسب توسط بانک‌ها و شیوه‌های علمي كه رونق را به بازار مسكن برگرداند و زمینه‌ساز افزايش شديد قيمت نشود ضروري به نظر می‌رسد. سازوکارهای مناسب می‌تواند زمینه‌ساز خانه‌دار شدن تقاضاكنندگان مصرفي را فراهم آورده و ضمن كنترل اجاره‌بها به سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و فعالين بخش خصوصي جهت سرمایه‌گذاری براي كسب سود متعارف و تأمین نيازهاي سال‌های آتي سیگنال‌های مناسبي ارائه دهد.
آرزو افشارزاده
